Guide des frais de vente d'une maison en Belgique en 2026

Article mis à jour le 29-10-2025

Vous envisagez de vendre votre maison ? Découvrez nos conseils pour anticiper chaque frais et réussir la vente de votre bien sans mauvaise surprise. Frais de notaire, frais en agence, certificats obligatoires ou encore dépenses administratives : chaque détail compte et peut influencer le montant net que vous récupérerez.

Mais concrètement, à quoi devez-vous vous attendre ?

Ce qu’il faut retenir

• Il faut prévoir plusieurs types de frais : notaire, agence, diagnostics obligatoires.
• Le montant des frais varie fortement selon la région (Wallonie, Bruxelles, Flandre) et la valeur de la maison.
• Les frais peuvent être réduits en anticipant les certificats, en entretenant le bien et en vérifiant ses contrats.
• Faites vous accompagner par un de nos experts pour obtenir une estimation réaliste, cela vous évitera quelques mauvaises surprises

Comprendre les différents types de frais liés à une vente immobilière

Vous vendez une maison en Belgique?? Il faut prévoir plusieurs frais. Voici ceux auxquels vous faites face?:

Frais de notaire (droits, honoraires, administratifs)

En Belgique, les frais de vente d'une maison incluent souvent ces éléments notariaux :

1. Droits d’enregistrement (primes régionales) selon la région?: Wallonie 12.5%, Bruxelles 12.5%, Flandres 12% ou 6% (petits droits)
2. Honoraires du notaire calculés selon un barème dégressif. Ils restent les mêmes quel que soit le notaire.
3. Frais administratifs (copies, extraits, dossier, timbres, enregistrements…). Entre 650?€ et 1?250?€.
4. Mainlevée hypothécaire (si présence d’une hypothèque active) à votre charge.

Frais d’agence immobilière

Confier la vente de votre maison à notre agence immobilière implique de prendre en compte leur commission, qui fait partie des frais de vente. En règle générale, elle varie entre 2 % et 5 % du prix de vente, TVA incluse.

Pour les biens d’une valeur inférieure à 200 000 €, la commission tourne généralement autour de 4 % à 5 % TVAC.
Dès que le prix de vente dépasse 200 000 €, la commission est souvent réduite, avec une moyenne d’environ 3 % HTVA.

Ces frais ne sont dus qu’en cas de réussite de la transaction. Autrement dit, vous ne payez la commission qu’au moment de la signature de l’acte chez le notaire.

Certificats obligatoires (PEB, électricité, sol…)

Avant même de signer un compromis ou un acte de vente, certains frais sont à anticiper. 

Le certificat PEB (performance énergétique du bâtiment) est indispensable. Son coût varie généralement entre 150 € et 400 €, en fonction de la taille et de la complexité du bien.

L’attestation de conformité électrique fait également partie des documents exigés. Pour un contrôle complet, il faut compter en moyenne 100 € à 200 €.

À cela s’ajoute le certificat d’urbanisme ou de sol, dont le prix dépend des communes mais qui se situe souvent autour de 50 € à 150 €.

Selon la localisation et les caractéristiques du bien, d’autres contrôles peuvent s’imposer :

• le contrôle d’une citerne à mazout, entre 100 € et 250 € ;
• le diagnostic amiante, qui peut varier de 200 € à 600 € selon la superficie et l’ancienneté du logement.

Ces justificatifs sont imposés par la loi et doivent être remis aux futurs acheteurs.

La main levée de l’hypothèque

Quand vous contractez un crédit immobilier, la banque prend une hypothèque sur votre maison. C’est une sorte de garantie qui dure généralement 20 à 30 ans.

Si vous décidez de vendre votre maison avant la fin de cette période, vous devez demander à la banque de lever cette hypothèque. Cela s’appelle la mainlevée. C’est un document officiel signé par le notaire, qui dit en résumé : "La banque n’a plus de droit sur ce bien."

Cette démarche a un coût, en moyenne 0,7 % du montant emprunté. Par exemple, si vous aviez emprunté 150 000 €, les frais de mainlevée seront d’environ 1 050 €.

Bon à savoir : si vous vendez pour acheter un nouveau logement, et que vous continuez à emprunter auprès de la même banque, il est parfois possible de transférer le crédit de l’ancien bien vers le nouveau. Cela permet d’éviter (ou de réduire) les frais de mainlevée.

Précompte immobilier (selon région)

Après la vente, le précompte immobilier du bien peut être ajusté jusqu’à la fin de l’année. Il varie selon la région et l’année d’imposition. Anticipez-le en conservant votre relevé cadastral.

L’impôt sur la plus value

Si vous avez acheté votre habitation il y a moins de cinq ans et que vous souhaitez la revendre, il faut garder à l’esprit l’existence de l’impôt sur la plus-value. Cet impôt s’élève à 16,5 % et s’applique sur la plus-value réalisée lors de la vente de votre maison ou appartement.

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, mais certains éléments viennent réduire ce montant imposable. Vous pouvez en effet déduire :

• le prix d’achat du bien,
• les frais de notaire liés à cet achat,
• les travaux effectués par des entrepreneurs agréés,
• ainsi qu’une majoration forfaitaire de 5 % par année écoulée depuis l’acquisition.

Comment réduire les frais de vente d’une maison ?

Il est possible de réduire les frais liés à la vente d’une maison, à condition de s’y prendre à l’avance. Découvrez les 5 conseils de nos experts immobiliers : 

1. Anticiper les certificats obligatoires

Commandez vos certificats (PEB, électricité, sol…) suffisamment tôt.

• Les tarifs express sont souvent plus chers.
• En regroupant plusieurs contrôles en même temps, vous réduisez les frais de déplacement des experts.

2. Vérifier vos contrats en cours

Avant la vente, regardez vos abonnements et assurances encore actifs : énergie, internet, assurance incendie.

• Résiliez-les dès que possible.
• Cela évite de payer plusieurs mois pour un bien déjà vendu.

3. Entretenir le bien avant la mise en vente

Un simple entretien peut limiter des remarques lors des diagnostics des experts.

• Remplacez une prise électrique abîmée,
• Purgez une citerne,
• Vérifiez l’état du toit.

Ces petites actions évitent des frais de remise en conformité plus élevés.

4. Anticiper les frais liés à votre crédit

Si vous avez encore un prêt, demandez à votre banque :

• le solde restant dû,
• les éventuelles indemnités si vous remboursez par anticipation.

Mieux vaut intégrer ces montants au calcul dès le début pour éviter de mauvaises surprises.

5. Gérer vous-même certains frais annexes

Certains services facturés peuvent être gérés directement :

• le nettoyage avant visite,
• de petites réparations,
• la tonte ou l’entretien extérieur.

Cela évite de payer des prestataires alors que vous pouvez le faire vous-même à moindre coût.

Exemple de cas de nos clients : 

Un de nos clients vend une maison ancienne (achetée en 2018 pour 250 000 €) à Hotton, utilisée comme résidence principale. Il la met en vente en 2025 pour 320 000 €.

• Comme il vend après cinq ans d’occupation, il n’est pas soumis à l’impôt sur la plus-value.
• Il doit prévoir les diagnostics obligatoires en Wallonie : certificat PEB, attestation électricité, diagnostic amiante (obligatoire depuis 2023 pour les bâtiments construits avant 2001).
• Il prend en compte la commission de l’agence (en moyenne 3 %) et les frais de notaire pour la rédaction de l’acte.

Conclusion : le vendeur doit budgétiser ses frais de vente (diagnostics et éventuels travaux légers pour maximiser le prix), mais sa situation fiscale est favorable puisqu’il s’agit de sa résidence principale occupée depuis plus de cinq ans.

Anticipez vos frais et passez à l’action

Vendre une maison entraîne toujours des frais. Les anticiper permet de connaître le montant net que vous récupérerez et d’éviter les mauvaises surprises. Comme chaque situation est différente, faire estimer votre maison par un de nos experts est la meilleure façon d’obtenir une vision claire et précise. 

Notre agence vous accompagne dans ce calcul et la mise en vente de votre bien. Prenez rendez-vous dès aujourd’hui pour une estimation gratuite et préparer votre vente.

FAQ

Quels types de frais le vendeur doit-il prévoir dans une vente immobilière ?
Le vendeur doit prévoir : droits d’enregistrement, honoraires de notaire, frais administratifs, commission d’agence, certificats obligatoires, main levée d’hypothèque, précompte immobilier, et parfois impôt sur la plus-value si le délai entre achat et vente est inférieur à cinq ans.

La commission d’agence est-elle due même si la vente ne se réalise pas ?
Non, la commission d’agence n’est généralement due qu’au moment de la signature de l’acte chez le notaire, uniquement si la transaction est finalisée.

Comment l’impôt sur la plus-value est-il calculé ?
Il s’applique si la revente intervient moins de cinq ans après l’achat. Il est de 16,5 % sur la plus-value réalisée (prix de vente – prix d’achat – frais déductibles).

Peut-on réduire les frais de vente ?
Oui. En anticipant les certificats obligatoires, en conservant le bien en bon état, en surveillant ses contrats, et en lisant attentivement les conditions liées à son crédit ou hypothèque.

Faut-il demander une estimation avant de vendre ?
Oui. Une estimation par un expert permet de prévoir les frais et de déterminer le montant net récupérable.

Glossaire

Droits d’enregistrement
Taxes payées par l’acheteur lors de l’acquisition d’un bien immobilier, calculées sur le prix de vente.

Honoraires du notaire
Rémunération officielle du notaire pour la rédaction et la validation des actes liés à la vente.

Commission d’agence
Pourcentage prélevé par l’agence immobilière sur le prix de vente en contrepartie de ses services.

Certificat PEB (Performance Énergétique du Bâtiment)
Document obligatoire indiquant la performance énergétique d’un bien immobilier selon des critères officiels.

Attestation de conformité électrique
Rapport technique attestant que l’installation électrique respecte les normes de sécurité en vigueur.

Main levée d’hypothèque
Acte notarié par lequel la banque renonce officiellement à son droit sur le bien immobilier hypothéqué.

Précompte immobilier
Taxe annuelle perçue par la Région sur base du revenu cadastral du bien.

Impôt sur la plus-value
Taxe appliquée sur le bénéfice réalisé lors de la revente d’un bien immobilier dans un délai de cinq ans.

Diagnostic amiante
Analyse visant à détecter la présence d’amiante dans un bâtiment et à garantir la sécurité des occupants.

Barème dégressif
Méthode de calcul des honoraires du notaire où le pourcentage diminue à mesure que la valeur du bien augmente.

Sources vérifiées (2025)

Notaire.be – Informations officielles sur la fiscalité immobilière, les frais de notaire et la main levée d’hypothèque.

SPF Finances Belgique – Réglementation fiscale relative à l’impôt sur la plus-value et au précompte immobilier.

Wallonie Environnement (SPW) – Obligations légales concernant les certificats PEB, diagnostics amiante et conformité électrique.

Smovin.app – Références fiscales belges à jour (plus-value, droits d’enregistrement, fiscalité régionale).